DifiTsi.com

Calculați rata de capitalizare

Investitorii imobiliari se bazează pe o mulțime de informații atunci când vine vorba de negocierea unor bunuri imobiliare profitabile - de exemplu, cât de mult locația unei proprietăți este în cerere și / sau posibilele schimbări viitoare în zona imediată sunt doi factori comuni. Informațiile critice care îi ajută pe investitori să ia decizii sunt rata maximă. Rata de capitalizare (exprimată ca Raportul dintre venitul net recuperabil al unei proprietăți la prețul său de achiziție

) permite investitorilor să compare proprietățile imobiliare printr-o evaluare a rentabilității investițiilor imobiliare realizabilă. Consultați pasul 1 de mai jos pentru a calcula rata de capitalizare pentru proprietatea dvs.!

metodă

Partea 1
Calculați rata de capitalizare

Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 1
1
Calculați venitul brut brut al obiectului investiției. Venitul brut al unei investiții imobiliare constă în principal din venitul din chirie. Cu alte cuvinte, un investitor imobiliar câștigă bani în primul rând atunci când cumpără o proprietate și apoi o reazonează chiriașilor. Cu toate acestea, aceasta nu este singura sursă posibilă de venit - pot exista și alte surse de venit, cum ar fi mașinile pentru monede, mașinile de spălat etc.
  • Să presupunem, de exemplu, că tocmai am cumpărat o casă pe care vrem să o închiriăm unui chiriaș pentru 750 EUR / lună. Cu această chirie putem 750 x 12 = 9 000 EUR așteptați venitul brut pentru proprietate pe an.
  • Imaginea intitulată Figura 2: Cap Rate Rate
    2
    Se scad din venitul brut cheltuielile curente legate de proprietate. Fiecare proprietate are și costuri de funcționare. Acestea sunt de obicei sub formă de reparații, asigurări, taxe și costuri administrative. Utilizați estimări care sunt cât mai exacte cu putință pentru aceste numere și le scădeți din încasările brute identificate mai sus. Acest lucru vă va oferi "venitul net" al proprietății.
  • De exemplu, presupunem că ne așteptăm ca proprietatea noastră să plătească 900 EUR pentru costurile administrative, 450 EUR pentru reparații și întreținere, 710 EUR pentru impozite și 650 EUR pentru asigurare pe an. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 EUR 6,290, venitul nostru net pentru proprietatea noastră.
  • Rețineți că rata de capitalizare este „nu“ se referă la eforturile comerciale ale proprietății - inclusiv costul de achiziție a proprietății, plățile de împrumut, comisioane, etc. Deoarece aceste elemente reflectă raportul dintre investitorului la creditor și sunt variabile, ele au efectul opus pentru o comparație neutră, pe care rata de capitalizare ar trebui să o permită.
  • Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 3
    3
    Împărțiți venitul net cu prețul de achiziție al proprietății. Rata de capitalizare este raportul dintre venitul net al proprietății și prețul inițial de achiziție sau costul capitalului. Rata de capitalizare este dată ca procentaj.
  • Să presupunem că prețul de achiziție al proprietății noastre a fost de 40.000 EUR. Cu aceste informații, avem acum tot ce avem nevoie pentru a calcula rata de capitalizare. Vezi mai jos:
  • 9 000 EUR (încasări brute)
  • -EUR 900 (costuri administrative)
  • -450 EUR (întreținere, reparații)
  • -710 EUR (impozite)
  • -650 EUR (asigurare)
  • = 6,290 EUR (venit net) / 40,000 EUR (preț de cumpărare) = 0,157 = Rata de capitalizare de 15,7%

    • Partea 2
    Utilizați bine ratele de capitalizare

    Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 4


    1
    Utilizați rata de capitalizare pentru a compara rapid oportunități de investiții similare. Rata de capitalizare reprezintă, în esență, randamentul așteptat în procente pe care un investitor îl poate genera în cazul unei plăți imediate în numerar pentru proprietate. Aceasta face ca rata de capitalizare să fie potrivită pentru compararea unei potențiale achiziții cu alte oportunități similare de investiții. Rata de capitalizare vă permite să faceți o comparație rapidă și dificilă a potențialului de câștig cu investiții imobiliare și vă poate ajuta să vă restrângeți opțiunile.
    • De exemplu, să presupunem că intenționăm să cumpărăm două proprietăți diferite în același district. Unul are o rată de capitalizare de 8%, în timp ce cealaltă are o rată de capitalizare de 13%. În această simplă comparație, este de preferat cea de-a doua proprietate - este de așteptat să câștigi mai mulți bani pentru fiecare euro cheltuit.
  • Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 5
    2
    Nu utilizați rata de capitalizare ca singurul factor care determină rentabilitatea unei investiții. Deși rata de capitalizare permite o comparație rapidă și ușoară între două sau mai multe proprietăți, este "departe" de a fi singurul factor în luarea unei decizii. Investițiile în imobiliare pot fi destul de complicate - la prima vedere, investițiile simple pot fi supuse diferitelor forțe de piață și evenimente neprevăzute care depășesc cu mult o rată de capitalizare simplă. Cel puțin trebuie să țineți cont de potențialul de dezvoltare a veniturilor proprietății dvs., precum și de eventualele modificări ale valorii proprietății propriu-zise.
  • Să presupunem, de exemplu, că achiziționăm proprietăți pentru suma de 1.000.000 EUR și așteptăm să primim 100.000 EUR pe an - ceea ce ne dă o rată de capitalizare de 10%. Atunci când piața imobiliară locală se modifică și valoarea proprietății crește la 1.500.000 EUR, avem brusc o rată de capitalizare mai puțin profitabilă de 6.66%. În acest caz, ar fi mai bine să vinzi proprietatea și să profiți de o altă investiție.
  • Imaginea intitulată Figura Cap Rate Figura 6
    3
    Utilizați rata de capitalizare pentru a justifica valoarea venitului cu proprietatea. Dacă știți rata de capitalizare a proprietăților imobiliare în jurul proprietății dvs., puteți utiliza acele informații pentru a determina cât de mult trebuie să faceți venitul net pe care proprietatea dvs. trebuie să îl faceți pentru a face investiția "merită". Pentru a face acest lucru, multiplicați pur și simplu prețul solicitat pentru proprietate cu rata de capitalizare a obiectelor similare din zonă pentru a calcula venitul net "recomandat". Rețineți că acest lucru rezolvă, în principiu, ecuația (venitul net / prețul cererii) = rata de capitalizare pentru veniturile nete.
  • De exemplu, dacă am cumpărat o proprietate pentru 400.000 EUR într-un mediu în care imobilul are o rată de capitalizare de 8%, putem găsi venitul net "recomandat" cu = 400.000 x 0.08 = 32 000 EUR multiplica. Aceasta reprezintă suma veniturilor nete pe care proprietatea ar trebui să o cheltuiască în fiecare an pentru a atinge o rată de capitalizare de 8%, așadar am putea stabili chiriile în consecință.

    • Sfaturi

    • Verificați întotdeauna venitul care pare a fi realizabil cu proprietatea și, dacă este posibil, cu cheltuielile. Dacă aveți o ofertă de achiziție pentru o proprietate, trebuie să solicitați întotdeauna o revizuire a contractelor de leasing existente. Cheltuielile pot fi verificate prin contactarea furnizorilor terți.
    • La evaluarea valorii proprietății, evaluatorii caută vânzări comparabile, valoarea de înlocuire sau o abordare a veniturilor. Abordarea veniturilor ia în considerare randamentul necesar al capitalurilor proprii și randamentul datoriei.

    avertismente

    • Rata de capitalizare nu spune nimic despre riscurile viitoare. Investitorul nu se poate baza pe rata de capitalizare și presupune că proprietatea își va menține venitul și valoarea curentă. Proprietatea sau chiriile aferente pot fi mai puțin sau mai mult. Cheltuielile pot merge, de asemenea. Rata de capitalizare nu oferă previziuni asupra riscurilor viitoare.
    Distribuiți pe rețelele sociale:

    înrudit